(Business Lounge Journal – Global News)
Pemilik properti New York yang terkenal itu tengah mencari lebih dari $3 miliar untuk membiayai kembali pinjamannya yang jatuh tempo.
Jika Rockefeller Center berhasil membiayai kembali utangnya, hal itu tidak akan secara otomatis membuka peluang pinjaman bagi tuan tanah lainnya. Namun, hal itu akan menjadi tanda awal bahwa investor mulai memisahkan gandum dari sekam di pasar perkantoran Amerika yang sedang babak belur. Pemilik kompleks perkantoran dan ritel New York, Tishman Speyer, tengah mencari utang sebesar $3,5 miliar, menurut laporan media. Sebagian uang tunai tersebut dibutuhkan untuk melunasi pinjaman sekuritas yang didukung hipotek komersial sekitar $1,7 miliar yang jatuh tempo pada bulan Mei tahun depan.
Rincian tentang struktur dan waktu transaksi masih sedikit, tetapi jika Rockefeller Center memanfaatkan pasar CMBS untuk jumlah penuh, itu akan menjadi pembiayaan kembali yang sangat besar. Terakhir kali pemilik kantor meminta uang sebanyak ini adalah pada pertengahan tahun 2021, sebelum suku bunga mulai naik, ketika tuan tanah kantor terbesar di Manhattan, SL Green, mendapatkan pinjaman sebesar $3 miliar untuk menara One Vanderbilt miliknya. Kesepakatan Rockefeller akan diawasi ketat oleh pemilik kantor terkenal lainnya yang perlu segera membiayai kembali utang mereka, termasuk Gedung Seagram di New York. Sulit untuk menemukan modal guna membayar kembali pinjaman yang jatuh tempo pada properti yang lebih besar. Hanya 30% dari pinjaman kantor senilai lebih dari $100 juta yang jatuh tempo tahun ini yang dibayar kembali tepat waktu, data dari Moody’s CMBS menunjukkan, dengan sisanya mendapatkan perpanjangan atau gagal bayar. Sebagai perbandingan, 70% pinjaman senilai kurang dari $10 juta dibayar kembali tepat waktu—tanda bahwa pemberi pinjaman jauh lebih nyaman menerbitkan hipotek yang lebih kecil untuk saat ini. Sulit juga untuk menemukan orang yang bersedia membeli kantor besar.
Hanya 29 kantor senilai lebih dari $100 juta telah berpindah tangan sejauh ini pada tahun 2024, dibandingkan dengan 130 pada tahun 2019, data dari firma riset real estat Green Street menunjukkan. Aset yang lebih kecil lebih mudah dijual karena individu swasta kaya yang bersedia membayar tunai telah membeli untuk memanfaatkan harga murah. Pasar kantor akan berbatu selama bertahun-tahun. Investor institusional seperti dana pensiun yang dulunya merupakan pembeli gedung piala yang andal lebih fokus untuk menyingkirkan kantor yang mereka miliki saat ini daripada membeli yang baru. Jim Costello, direktur eksekutif di MSCI Research, menunjukkan bahwa investor institusional telah menjadi penjual bersih properti kantor sejauh tahun ini, melepas $840 juta lebih banyak dari yang mereka beli. Dan pemberi pinjaman besar yang sudah memiliki pinjaman kantor bermasalah di pembukuan mereka tidak ingin mengambil lebih banyak eksposur, sehingga jumlah modal yang tersedia untuk tuan tanah akan tetap ketat. Tetapi pembiayaan kembali yang berhasil untuk Rockefeller Center setidaknya akan menunjukkan bahwa aset berkualitas tinggi sedang berubah arah.
Sama seperti pusat perbelanjaan terbaik yang bertahan dari gangguan besar yang disebabkan oleh e-commerce, kantor terbaik harus menghadapi peralihan ke pola kerja yang lebih hybrid. Kantor Trophy, yang biasanya didefinisikan sebagai kantor yang dibangun setelah tahun 2015, memiliki masa depan yang lebih cerah daripada gedung-gedung tua. Penyewa memilih untuk pindah saat masa sewa mereka berakhir dan pindah ke properti modern yang memiliki fasilitas yang bagus. Tingkat kekosongan nasional untuk kantor utama adalah 15,5% pada akhir kuartal kedua dibandingkan dengan 19% untuk nonprime, data dari perusahaan layanan real estat CBRE menunjukkan. Kantor yang lebih tua tetapi ikonik juga dapat bertahan dari guncangan asalkan telah diperbarui dengan benar.
Meskipun kantor Rockefeller Center tidak benar-benar “trofi”—langit-langitnya terlalu rendah dan tata letak jendelanya kurang menarik daripada kantor baru—kantor itu tetap merupakan gedung kelas atas di lokasi yang bagus. Properti itu memiliki tingkat hunian 95% pada akhir Juni, yang tinggi untuk Midtown Manhattan. Ia memiliki rasio cakupan layanan utang yang nyaman sekitar 2 kali dan mendapatkan uang tunai dari berbagai sumber termasuk penyewa ritel dan kantornya, NBC Studios, Radio City Music Hall dan gelanggang esnya yang terkenal, kata analis di Moody’s CMBS. Pialang yang menangani pembiayaan kembali mungkin akan menekankan campuran ini untuk meyakinkan pemberi pinjaman bahwa pendapatannya harus stabil. Dua transaksi baru-baru ini menunjukkan bahwa pemberi pinjaman mulai membedakan antara kantor berkualitas tinggi dan yang buruk. Pinjaman $500 juta di 330 Madison Ave. berhasil dilunasi pada bulan Agustus, dan begitu pula pinjaman $437 juta di 300 North LaSalle di Chicago. Tetapi pemberi pinjaman tidak akan membiayai kembali apa pun—kedua properti lebih penuh dari rata-rata dan penyewa terkunci dalam sewa mereka selama beberapa tahun lagi, yang secara efektif menjamin pendapatan gedung. Investor akan sama-sama pemilih ketika membeli batu bata dan mortir fisik.
Bulan lalu, Elliott Investment Management membeli menara kantor Miami seharga sekitar $450 juta. Kantor Trophy di Miami dapat mengenakan biaya sewa yang tinggi karena hanya ada sedikit gedung berkualitas tinggi yang tersedia, sehingga kota ini menjadi pilihan yang menarik. Para pialang mengatakan bahwa investor institusional mulai melirik lagi, setelah bertahun-tahun menghindarinya. “Kami telah melihat perubahan yang nyata,” kata Matt Carlson, Kepala pasar modal kantor AS di CBRE. “Dalam 30 hari terakhir, kami telah menerima beberapa pertanyaan dari investor institusional besar yang mengubah strategi investasi kantor mereka.” Mungkin akan ada sedikit kelegaan untuk kantor—meskipun hanya untuk gedung-gedung terbaik.