(Business Lounge – Global News) Selama dua tahun terakhir, Blackstone telah membangun posisi yang semakin dominan di pasar utang properti komersial global. Langkah terbarunya, yakni pembelian utang senilai US$2 miliar dari Atlantic Union Bankshares, menambah total portofolio pinjaman komersial yang diakuisisinya menjadi lebih dari US$20 miliar. Aksi ini menunjukkan bahwa firma investasi terbesar di dunia tersebut tidak hanya bertaruh pada pemulihan sektor properti yang sedang tertekan, tetapi juga mengambil keuntungan dari ketidakseimbangan struktural dalam sistem keuangan pascapandemi dan era suku bunga tinggi.
Menurut laporan dari The Wall Street Journal, pembelian portofolio terbaru Blackstone terdiri atas pinjaman properti yang diklasifikasikan sebagai performing, dengan agunan utama berupa gedung apartemen dan pusat ritel. Pinjaman-pinjaman ini dijual dengan diskon sekitar 7 persen dari nilai tercatatnya, karena bank yang menjualnya—dalam hal ini Atlantic Union, yang sebelumnya mengakuisisi Sandy Spring Bank—ingin mengurangi eksposur terhadap sektor properti dan mengalokasikan kembali likuiditasnya. Dalam sistem perbankan AS yang diatur secara ketat, menjual aset bermasalah atau stagnan tanpa mencatat kerugian besar seringkali menjadi manuver taktis demi stabilitas neraca keuangan.
Langkah Blackstone ini dilihat sebagai kelanjutan strategi jangka panjang yang mereka jalankan sejak tekanan pasar properti mulai terasa pada awal 2023. Ketika harga aset real estat turun karena kenaikan tajam suku bunga oleh The Federal Reserve, dan saat pinjaman properti menghadapi ketidakpastian besar akibat perubahan pola kerja dan sepinya kantor-kantor pusat kota, Blackstone mulai mengakumulasi utang properti dengan harga diskon dari bank-bank yang terdampak. Portofolio senilai US$20 miliar yang mereka kumpulkan tidak hanya mencakup pinjaman baru, tetapi juga sisa aset dari bank-bank yang runtuh seperti Signature Bank, yang pada 2023 menyerahkan pinjaman properti senilai lebih dari US$17 miliar kepada investor seperti Blackstone melalui lelang aset Federal Deposit Insurance Corporation.
Menurut Reuters, akuisisi terbaru ini dilakukan melalui unit Blackstone Real Estate Debt Strategies, yang kini mengelola aset senilai lebih dari US$76 miliar. Divisi ini tidak hanya membeli utang, tetapi juga menyalurkan pembiayaan baru kepada pemilik properti yang kesulitan mencari dana dari bank tradisional. Pada Maret 2025, unit ini berhasil mengumpulkan US$8 miliar dana dari investor global untuk real estate debt fund terbaru mereka—menjadikannya salah satu dana utang properti terbesar yang pernah dibentuk dalam sejarah.
Model bisnis Blackstone dalam sektor utang properti menonjol karena mengisi kekosongan yang ditinggalkan oleh bank-bank komersial dan lembaga keuangan tradisional. Sejak krisis 2008, regulasi modal semakin ketat, sehingga banyak bank tidak lagi agresif dalam membiayai sektor properti, terutama properti komersial seperti gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, dan apartemen sewaan skala besar. Ketika pasar mulai goyah pada 2022 dan 2023, tekanan makin besar karena portofolio tersebut mengalami penurunan nilai akibat suku bunga yang tinggi dan harga sewa yang stagnan.
Blackstone melihat peluang besar di tengah tekanan tersebut. Dengan membeli pinjaman dari bank dengan harga diskon, mereka tidak hanya mendapatkan arus kas dari cicilan pokok dan bunga, tetapi juga potensi kenaikan nilai ketika properti rebound dalam beberapa tahun mendatang. Dalam wawancara dengan media keuangan internasional, salah satu direktur Blackstone menyebut bahwa mereka tidak berinvestasi untuk tiga bulan ke depan, tetapi untuk lima hingga tujuh tahun ke depan. Filosofi ini mencerminkan pendekatan kontrarian yang sudah menjadi ciri khas perusahaan sejak berdiri.
Pembelian portofolio dari Atlantic Union ini juga menarik karena menggambarkan pergeseran lanskap perbankan regional di AS. Setelah mengakuisisi Sandy Spring Bank, Atlantic Union melakukan rasionalisasi aset, termasuk menilai ulang portofolio pinjaman komersialnya. Dalam kondisi normal, menjual utang yang masih berjalan (performing) dengan diskon dianggap tidak lazim. Namun, dalam iklim suku bunga tinggi dan tekanan dari para investor serta regulator, keputusan semacam itu menjadi langkah strategis demi memperkuat neraca dan mempersiapkan pertumbuhan di sektor lain, seperti pinjaman konsumen dan pembiayaan bisnis kecil.
Di sisi lain, Blackstone menjadi pemegang kendali tidak langsung atas berbagai jenis properti yang tersebar di seluruh Amerika Serikat. Dengan memiliki piutang, bukan properti secara langsung, Blackstone menghindari beban operasional dan risiko manajemen aset. Namun mereka tetap memiliki hak hukum untuk mengambil alih aset jika peminjam gagal bayar. Strategi ini memberi fleksibilitas tinggi dalam pengelolaan portofolio, sekaligus melindungi nilai investasi dari volatilitas jangka pendek.
Meski demikian, strategi ini tidak tanpa risiko. Pasar properti komersial AS masih belum pulih sepenuhnya dari dampak pandemi. Permintaan ruang kantor menurun drastis, terutama di pusat-pusat bisnis seperti New York dan San Francisco. Banyak perusahaan teknologi dan keuangan mengadopsi model kerja hibrida, sehingga mengurangi kebutuhan ruang fisik. Harga jual dan sewa kantor turun, sementara biaya perawatan dan bunga pinjaman tetap tinggi. Di sektor ritel, perubahan perilaku konsumen ke arah e-commerce mempercepat penutupan toko fisik. Sementara itu, sektor apartemen juga menghadapi tekanan karena perlambatan ekonomi dan stagnasi upah.
Namun Blackstone tidak sembarangan memilih utang yang mereka beli. Menurut laporan dari Bloomberg, portofolio yang dibeli umumnya terdiri dari properti yang tetap menghasilkan arus kas positif, dengan penyewa jangka panjang dan lokasi yang masih dianggap strategis. Dengan membeli utang berkualitas namun terdiskon karena alasan teknis atau likuiditas, Blackstone menempatkan diri sebagai pemilik utang yang sabar—siap menunggu pemulihan sambil tetap memperoleh imbal hasil reguler.
Selain itu, kemampuan Blackstone dalam mengelola dan memodifikasi struktur pinjaman memberi mereka keunggulan kompetitif. Dalam kasus pinjaman untuk Willis Tower di Chicago senilai lebih dari US$1,3 miliar, Blackstone berhasil memperpanjang masa jatuh tempo hingga 2028, memberi ruang napas kepada pemilik properti untuk mengatur ulang strategi komersial mereka. Ini menunjukkan bahwa Blackstone tidak hanya membeli utang, tetapi juga aktif dalam merestrukturisasi dan menstabilkan portofolio mereka.
Fenomena seperti ini juga berdampak global. Banyak investor institusional dari Asia, Timur Tengah, dan Eropa kini melihat real estate debt sebagai kelas aset alternatif yang menarik. Blackstone, dengan reputasi dan skala globalnya, mampu menarik dana dari sovereign wealth fund, dana pensiun, dan institusi besar lainnya yang mencari imbal hasil stabil di tengah ketidakpastian pasar ekuitas. Dana US$8 miliar yang baru saja dikumpulkan sebagian besar berasal dari investor non-AS, menunjukkan globalisasi arus modal di sektor ini.
Dalam pandangan para analis, langkah Blackstone membuktikan bahwa sektor real estate masih menyimpan peluang besar bagi mereka yang mampu membaca tren dan mengambil risiko yang terukur. Ketika banyak pihak menjauhi sektor properti karena tekanan jangka pendek, Blackstone justru masuk dengan pendekatan jangka panjang yang berbasis data, pengalaman, dan fleksibilitas struktur keuangan. Mereka tidak hanya membeli utang, tetapi juga membangun posisi strategis yang akan memberikan pengaruh besar saat pasar kembali stabil.
Meskipun demikian, beberapa pengamat memperingatkan bahwa pasar properti komersial masih berpotensi menghadapi tekanan tambahan jika suku bunga tetap tinggi dalam waktu lama atau jika terjadi resesi global. Dalam skenario tersebut, bahkan pinjaman yang saat ini performing bisa berubah menjadi bermasalah. Oleh karena itu, kemampuan manajemen risiko dan restrukturisasi menjadi kunci keberhasilan.
Blackstone telah menunjukkan bahwa dengan pendekatan yang disiplin, mereka mampu menjadi penyerap utama dari aset-aset yang dilepas oleh sistem perbankan. Dalam konteks ini, mereka bukan hanya menjadi pembeli terakhir (buyer of last resort), tetapi juga menjadi pemimpin dalam membentuk lanskap baru keuangan properti global. Total US$20 miliar yang sudah dikumpulkan dalam bentuk utang menunjukkan skala ambisi mereka—bukan sebagai spekulan, tetapi sebagai arsitek pemulihan sektor real estate.
Dengan portofolio yang tersebar di seluruh wilayah Amerika Utara dan sebagian Eropa, serta dukungan dana jangka panjang, Blackstone menyiapkan diri untuk menguasai siklus pemulihan berikutnya. Ketika properti mulai stabil, nilai agunan akan meningkat, suku bunga mulai turun, dan ekspektasi pasar kembali membaik, portofolio utang diskon yang saat ini mereka pegang bisa menjadi sumber keuntungan besar yang sulit ditandingi oleh pemain lain.
Langkah demi langkah, Blackstone tidak hanya membeli utang. Mereka membeli waktu, kekuatan negosiasi, dan potensi kendali atas aset real yang akan menjadi penting dalam peta keuangan global beberapa tahun ke depan. Di dunia yang penuh ketidakpastian, keberanian untuk membeli saat yang lain menjual mungkin adalah satu-satunya strategi yang tetap relevan dari waktu ke waktu.