(Business Lounge Journal – Global News)
Hampir satu dekade setelah Detroit mengumumkan kebangkrutan, kota ini muncul sebagai kota berkembang pesat di sektor real estate di AS. Kegilaan pembangunan telah mencengkeram kawasan pusat bisnis Detroit. Perusahaan-perusahaan besar, termasuk Ford dan pengembang Terkait Cos., menghabiskan miliaran dolar untuk gedung perkantoran dan properti lainnya dan Gilbert, penduduk asli Detroit dan miliarder salah satu pendiri pemberi pinjaman rumah Rocket Mortgage, memimpin revitalisasi kota tersebut.
Gedung pencakar langit barunya, yang masih dalam tahap pembangunan, baru-baru ini mencapai ketinggian 681 kaki, menjadikannya menara tertinggi kedua di kota tersebut. Letaknya di seberang toko Gucci pertama di pusat kota Detroit. Pasar perumahan di kota ini juga mulai berkembang. Harga rumah di wilayah tersebut naik 40% sejak tahun 2020, dan pada musim gugur lalu terjadi kenaikan paling tajam di antara wilayah metropolitan utama AS.
Jumlah apartemen di pusat kota meningkat lebih dari dua kali lipat menjadi 5.903 sejak 2010, menurut Downtown Detroit Partnership. Transformasi kawasan bisnis Detroit memberikan pelajaran bagi kota-kota lain yang sedang berjuang untuk menghidupkan kembali pusat kota mereka yang kosong dan menghindari terjebak dalam lingkaran malapetaka yang melemahkan.
GM memperkecil ruang Di Detroit, tidak semuanya berjalan baik. Tingkat kekosongan kantor masih tinggi dan lalu lintas pejalan kaki belum sepenuhnya pulih ke tingkat sebelum pandemi. General Motors menjadi berita utama pekan lalu ketika mengatakan pihaknya tetap berada di pusat kota Detroit, memindahkan kantor pusatnya ke pengembangan Gilbert. Namun GM akan menggunakan lebih sedikit ruang secara signifikan, sebuah tanda tantangan dalam mengisi kantor karena semakin banyak karyawan yang bekerja dari jarak jauh.
Meski begitu, pemulihan pusat kota Detroit sudah lebih cepat dari jadwal. Banyaknya bangunan yang tadinya kosong menawarkan peluang. Banyak di antaranya berusia hampir satu abad, dengan lantai kecil dan arsitektur indah, kata Eric Larson, CEO Downtown Detroit Partnership. Inilah jenis bangunan yang berfungsi baik sebagai konversi apartemen. Di pasar yang lebih kuat, seperti Midtown Manhattan, bangunan-bangunan ini akan dirobohkan dan digantikan oleh menara perkantoran kaca yang tidak berkarakter dengan lantai yang besar.
Namun di Detroit, mereka tetap menjadi reruntuhan, menunggu seseorang yang memiliki uang dan kebanggaan lokal untuk datang dan mengubah mereka. Orang tersebut ternyata adalah Gilbert, yang memindahkan kantor pusat perusahaan hipoteknya ke pusat kota dari pinggiran kota pada tahun 2010. Keamanan menjadi perhatian awal. Perusahaan membangun aparat keamanannya sendiri dengan penjaga dan kamera untuk membuat karyawan merasa aman, namun segera menyadari bahwa mereka tidak perlu diyakinkan untuk pergi ke pusat kota, kata Gilbert.
Dia mulai membeli sebagian bangunan di dekatnya untuk memastikan bangunan tersebut tidak jatuh ke tangan spekulan dan membusuk. Dia menyebut strategi pengembangan real estatnya sebagai “pendekatan big bang.” Pusat kota membutuhkan apartemen, ritel, dan ruang kantor modern. “Nah, apa yang pertama kali kamu lakukan?” Dia bertanya. “Kami pikir, Anda benar-benar harus melakukan semuanya pada waktu yang sama agar ini berhasil.” Perusahaan Gilbert membeli lebih dari 130 properti di pusat kota, menghabiskan miliaran dolar.
Usaha real estatnya, Bedrock Detroit, mengubah Book Tower, gedung pencakar langit bergaya Renaisans Italia setinggi 38 lantai yang berusia satu abad, menjadi apartemen, hotel, perkantoran, ritel, ruang acara, bar, dan restoran. Proyek senilai $400 juta dibuka tahun lalu. Lanjutan dari PageOne Downtown Rebounds Bedrock Detroit sedang membangun gedung pencakar langit setinggi 681 kaki di lokasi bekas department store Hudson. Ini akan mencakup kondominium mewah dan hotel. Dan gedung kantor tetangga tempat GM pindah adalah bagian dari proyek tersebut.
Selama sebagian besar abad sebelumnya dan awal abad ini, pusat kota Detroit lebih erat kaitannya dengan kerusakan kota dibandingkan pembaruan. Antara tahun 1950 dan 2020, populasi Detroit menyusut dua pertiga, dari lebih dari 1,8 juta menjadi sekitar 640.000. Suburbanisasi dan penurunan produksi mobil meninggalkan kawasan perkantoran dengan banyak bangunan kosong dan terbengkalai. Reruntuhan besar Michigan Central, bekas stasiun kereta Detroit, menjadi simbol kerusakan kota. Berkurangnya pendapatan pajak menyebabkan kota ini bangkrut pada tahun 2013.
Ford melakukan investasi kembali Namun didorong oleh komitmen Gilbert, pihak lain mulai menggelontorkan dana untuk proyek real estat di pusat kota. Produsen mobil Ford menghabiskan lebih dari $900 juta untuk membangun kembali Michigan Central dan properti sekitarnya.
Gedung stasiun kereta api dijadwalkan dibuka pada bulan Juni. Ketua terkait dan penduduk asli Detroit Stephen Ross bermitra dengan keluarga Ilitch setempat, pemilik Little Caesars Pizza, dalam pembangunan senilai $1,5 miliar di tepi utara pusat kota yang akan mencakup apartemen, hotel, perkantoran, dan ritel. “Satu hal yang dilupakan orang adalah Detroit memiliki banyak uang lama dan baru,” kata Richard Florida, seorang profesor studi perkotaan di Universitas Toronto. Sewa kantor yang sangat murah di masa lalu memaksa pengembang untuk memikirkan hal-hal lain untuk dibangun. Mereka menambahkan kasino dan tempat olahraga serta memulihkan teater-teater tua.
Hal ini membuat pusat kota tidak terlalu bergantung pada kantor, sebuah keuntungan di era kerja jarak jauh. “Seorang urbanis yang dianggap pintar mungkin akan mengatakan jangan lakukan itu—miliar dolar untuk stadion dan kasino,” kata Florida. “Kedengarannya aneh untuk mengatakan ini, tetapi pusat kota mereka lebih mirip Miami atau Las Vegas.”
Kebangkrutan dan berita utama mengenai kehancuran Detroit juga menciptakan lebih banyak urgensi di kota dan negara bagian untuk menghujani pengembang dengan keringanan pajak. Hal ini sering kali kontroversial tetapi penting karena harga sewa di Detroit terlalu rendah untuk proyek yang tidak bisa membayar. Proyek Michigan Central, misalnya, akan menerima insentif pajak lebih dari $200 juta.
Perkembangan besar telah menarik usaha kecil ke pusat kota. Nathan Hamood, pendiri Dessert Oasis Coffee Roasters, membuka kafe di lantai dasar sebuah gedung apartemen yang telah diubah pada tahun 2015. Saat itu, area di sekitar toko sebagian besar kosong. Hamood tidak mempunyai uang untuk melakukan riset pasar, namun ia memperkirakan bahwa pengembang real estat yang membangun di dekatnya telah menyelesaikan pekerjaan rumahnya.
Masih banyak pekerjaan yang harus dilakukan di pusat kota masih memiliki tantangan. Jumlah pejalan kaki menurun dibandingkan tahun 2019, sebagian besar disebabkan oleh pekerjaan jarak jauh. Hal ini berarti lebih sedikit pelanggan untuk bisnis lokal. Meningkatnya suku bunga dan bank-bank yang gelisah telah mempersulit pembayaran pembangunan. Usaha patungan antara Terkait dan Olympia Development milik keluarga Ilitch dijadwalkan untuk mulai membangun kantor pertama pada proyek mereka senilai $1,5 miliar tahun lalu, tetapi menundanya.
Langkah GM ini akan meninggalkan rumah lamanya di tepi selatan pusat kota, Renaissance Center, dengan masa depan yang tidak pasti. Seperti halnya di pusat kota lainnya, masyarakat yang tidak memiliki tempat tinggal dan memiliki masalah kesehatan mental atau kecanduan dapat menjadi tantangan bagi pemilik bisnis.
Dessert Oasis menyewa perusahaan keamanan setelah orang-orang agresif terus berdatangan ke kafe. “Tim saya tidak terlatih dalam pekerjaan sosial,” kata pendiri Hamood, seraya menambahkan bahwa situasinya telah membaik akhir-akhir ini.
Namun, tidak ada keraguan bahwa pusat kota Detroit akan mengalami perubahan ketika banyak distrik perkantoran lainnya bergerak ke arah yang berlawanan. “Jika seseorang memberitahu Anda akan ada toko Gucci di Detroit 10 tahun lalu, maksud saya, saya akan menertawakan mereka,” kata Gilbert.