(Business Lounge – Manage Your Finance) – Properti merupakan investasi yang punya karakteristik unik, dan tidak dimiliki oleh properti lainnya. Investasi di bidang properti digemari, karena dalam kondisi ekonomi normal, cenderung lebih stabil dibandingkan dengan investasi di sektor lain. Oleh karena itu, baik calon investor maupun investor di sektor properti, harus memahami benar pendekatan dalam melakukan valuasi properti. Setidaknya terdapat empat pendekatan yang sering digunakan di pasar:

Cost Approach
Cost approach adalah pendekatan valuasi dengan cara mengestimasi biaya dari suatu bangunan. Berikut ini adalah sekilas gambaran tahap-tahap dalam melakukan valuasi properti dengan cost approach:

  • melakukan estimasi terhadap nilai dari properti (tanah)
  • melakukan estimasi biaya untuk membangun struktur properti, dan tambahkan dengan nilai dari tanah
  • melakukan estimasi depresiasi (yang sudah terjadi) dari properti yang menjadi subyek, dan kurangi dari total untuk menentukan nilai dari properti.

Ada dua metode untuk melakukan estimasi dengan cost approach, yakni:
1. reproduction cost, yakni mengukur biaya yang diperlukan untuk menduplikasi suatu struktur properti secara keseluruhan
2. replacement cost, yakni mengukur biaya yang diperlukan untuk membangun struktur properti yang sama, dengan menggunakan metode dan bahan baku konstruksi yang modern.

Sales Comparison Approach
Seperti nama yang disandangnya, pendekatan valuasi dilakukan dengan perbandingan. Properti yang menjadi subyek dibandingkan dengan properti sejenis yang baru saja terjual di pasar. Valuasinya dilakukan dengan melakukan penyesuaian terhadap harga, sesuai dengan perbedaan karakteristik antara properti subyek dengan acuannya.

Contoh sederhananya adalah:
Rumah A punya 3 kamar tidur, 2 kamar mandi dan tidakpunya garasi. Kita ingin membandingkan nilainya dengan rumah sejenis yang baru saja terjual (rumah B).

Rumah B baru saja terjual senilai $150,000. Rumah ini punya 3 kamar tidur, 2 kamar mandi dan garasi untuk 2 mobil. Nilai garasi ini diperkirakan sebesar $4,000. Sehingga, melakukan penyesuaian untuk rumah A, karena tidak punya garasi, maka nilai dari rumah B dikurangi nilai garasi sebesar $4,000, menjadi $146,000.

Perbandingan yang dilakukan tidak hanya sekedar perbedaan kondisi properti saja, melainkan juga memperhitungkan faktor-faktor lain, seperti lokasi, struktur bangunan, usia bangunan, kondisi, dan lainnya.

Income Approach
Pendekatan ini melakukan valuasi berdasarkan potensi pendapatan yang dapat dihasilkan oleh suatu properti. Nilai properti ini dinilai berdasarkan metode perpetuity discount. Pendekatan ini sesuai untuk properti seperti apartemen, mall, kantor, dan lainnya yang menghasilkan pendapatans secara rutin.

Langkah-langkah yang dilakukan dalam income approach adalah:

1. estimasi potensi gross annual income, dengan melakukan analisa terhadap permintaan pasar, dan perkiraan mengenai berapa yang dapat Anda hasilkan
2. estimasi vacancy loss, yakni memperkirakan opportunity cost yang hilang dari vacancy rate, yakni kamar yang tidak tersewa.
3. hitung effective gross income dengan cara mengurangi vacancy loss dari potensi gross annual income
4. selanjutnya hitung net operating income (NOI) dengan mengurangi operating expense dari effective gross income. operating expense ini terdiri dari biaya maintenance, utilities, asuransi, pajak, iklan, perbaikan, manajemen, dan sebagainya.
5. estimasi capitalization rate, yakni rate of return dari property. capitalization rate dapat diperoleh dari property sejenis yang baru saja terjual.
6. Nilai dari property tersebut adalah NOI dibagi dengan capitalization rate.

Discounted After-Tax Cash Flow Approach
Pendekatan valuasi ini biasanya dilakukan untuk mengevaluasi investasi pada property. Jika income approach fokusnya pada NOI, maka pendekatan ini lebih kepada arus kas yang dihasilkan dari suatu properti, sehingga perhitungan tidak berhenti pada NOI. Berikut ini adalah langkah-langkahnya: pertama menentukan cash flow after tax (CFAT) pada tahun pertama, mengukur CFAT sepanjang umur proyek, kemudian mengukur profitabilitas proyek, berdasarkan NPV dan IRR.

iin3Endah Caratri/VMN/BL/Managing Partner Property Division

Related Posts

Leave a Reply

Your email address will not be published.