Pendekatan Capitalization Rate dalam Valuation

(Business Lounge – Manage Your Business) Capitalization Rate adalah ukuran tidak langsung dari seberapa cepat investasi mampu membayar untuk dirinya sendiri. Misalnya suatu bangunan yang dibeli akan sepenuhnya dikapitalisasi (membayar sendiri) setelah sepuluh tahun (100% dibagi oleh 10%). Jika tingkat kapitalisasi adalah 5%, payback period-nya menjadi dua puluh tahun. Penilaian dengan metode capitalization rate ini  menggunakan pendapatan operasional bersih. Cash flow sama dengan pendapatan operasional bersih.

Jika informasi yang cukup rinci tidak tersedia, tingkat kapitalisasi akan dihitung atau diperkirakan dari pendapatan operasional bersih untuk dapat menentukan biaya, atau pendapatan tahunan yang dibutuhkan. Seorang investor memandang uang sebagai capital asset. Dengan demikian, ia mengharapkan uangnya akan menghasilkan lebih banyak uang. Mengingat risiko dan berapa banyak bunga yang akan dikenakan pada investasi dalam sebuah aset, investor tiba pada tingkat pengembalian yang ia harapkan dari uangnya. Ini adalah tingkat kapitalisasi yang ia mengharapkan. Jika sebuah gedung apartemen yang ditawarkan kepadanya seharga 100.000 dolar AS dan dia mengharapkan untuk membuat setidaknya 8 persen pada investasi real estate, maka ia akan memperbanyak investasi 100,000 dolar AS sebesar 8% dan menentukan pilihan, jika apartemen akan menghasilkan 8000 dolar AS, atau lebih per tahun, setelah biaya operasional, maka gedung apartemen adalah investasi yang layak untuk dimiliki.

Dalam investasi properti, properti sering dinilai sesuai dengan tingkat kapitalisasi proyeksi digunakan sebagai kriteria investasi. Hal ini dilakukan dengan menggunakan rumus di bawah ini:

     Capital cost (asset price) =  Net Operating Income/ Capitalization Rate

Misalnya, dalam menilai harga jual proyeksi dari sebuah gedung apartemen yang menghasilkan pendapatan operasional bersih sebesar  10.000 dolar AS, jika kita menetapkan tingkat kapitalisasi diproyeksikan sebesar 7%, maka nilai aset (atau harga kami akan membayar untuk memilikinya) adalah 142.857 dolar AS (142.857 = 10.000 /0.07). Hal ini sering disebut sebagai direct capitalization dan umumnya digunakan untuk menilai pendapatan yang dihasilkan properti dalam suatu appraisal.

Salah satu keuntungan dari capitalization rate valuation adalah bahwa metode ini terpisah dari “market-comparables” pendekatan appraisal (yang membandingkan 3 penilaian: perbandingan fisik, lokasi dan karakteristik ekonomi, biaya penggantian yang sebenarnya untuk membangun kembali struktur selain cost of land dan capitalization rates). Mengingat inefisiensinya pasar real properti, beberapa pendekatan umumnya lebih disukai saat menilai aset properti. Capitalization rate untuk beberapa properti yang sama dan terutama untuk pendapatan properti, biasanya dibandingkan untuk memastikan bahwa estimasi pendapatan yang dinilai adalah benar.

Tingkat kapitalisasi dihitung dengan menggunakan ukuran cashflow yang disebut net operating income  (NOI), bukan net income. Umumnya, NOI didefinisikan sebagai pendapatan (laba) sebelum beban penyusutan dan bunga:

Net Operating Income (NOI) = Laba bersih – biaya operasional (biaya penyusutan dan bunga kredit tidak diperhitungkan dalam NOI); atau dikatakan Cash Flow = Pendapatan Operasional Bersih (NOI) – debt service

Penyusutan yang menggunakan baik perhitungan pajak maupun akuntansi dikecualikan dari penilaian aset, karena tidak secara langsung mempengaruhi kas yang dihasilkan oleh aset. Untuk sampai pada definisi yang lebih cermat dan realistis,  diperkirakan biaya pemeliharaan tahunan atau belanja modal akan dimasukkan dalam biaya non-bunga. Meskipun NOI adalah sosok yang berlaku umum digunakan untuk menghitung tarif cap (pembiayaan dan depresiasi diabaikan), ini sering disebut dengan berbagai istilah, termasuk simply income.

Fadjar Ari DewantoFadjar Ari Dewanto/VMN/BD/Regional Head-Vibiz Research Center